Quien compra un piso acostumbra a verificar fehacientemente que lo adquiere libre de cargas y siempre es necesario contar con la ayuda de un abogado experto en listas de morosos. Sin embargo, no siempre es ésta la mejor opción. Los expertos afirman que quedarse con la hipoteca que tenía quien vende la vivienda puede resultar rentable siempre que las condiciones del crédito y el importe pendiente se ajusten a los intereses del comprador. Pero ¡ojo! No basta con ponerse de acuerdo con el vendedor. Es necesario el beneplácito del banco.
La subrogación de hipoteca es frecuente en la compra de una vivienda nueva. Entre otras razones porque son muchos los promotores que prácticamente obligan a ello al exigir al comprador que, si no quiere la hipoteca ya constituida, pague de su bolsillo la comisión de cancelación. Y ello a pesar de que los tribunales han declarado reiteradamente que ésta es una práctica abusiva. En cambio, cuando la vivienda se adquiere de segunda mano son muy pocas las personas que se plantean siquiera la posibilidad de quedarse con la hipoteca que pueda tener el vendedor. Más bien al contrario: si el dueño del piso en venta aún está pagando el crédito lo que obsesiona al comprador es garantizarse que lo cancelará antes de la venta. Sin embargo, en estos casos, la subrogación de la hipoteca puede resultar ventajosa para ambas partes y además en gran medido los gastos de hipoteca correspondientes.
En lo que respecta al vendedor, se ahorra la comisión de cancelación del crédito en caso de que tenga y los costes asociados a la inscripción de dicha cancelación en el Registro de la Propiedad. El comprador, por su parte, puede evitarse los gastos asociados a la constitución de una nueva hipoteca: tasación del inmueble, comisión de apertura (que aún aplican muchos bancos y cajas), aranceles notariales y registrales por la escritura de la hipoteca y liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por el importe del crédito.
Se trata, de todos modos, de una opción no exenta de condicionantes que hay que valorar antes de decidir si la subrogación resulta realmente rentable. La primera cuestión a tener en cuenta son las condiciones de la hipoteca en relación a las que ofrecen en ese momento bancos y cajas. “Si el tipo de interés, comisiones y demás condiciones del crédito que está pagando el vendedor están en la media de lo que ofrece el mercado en principio interesa quedarse con él, porque te ahorras muchos gastos”, explica Fernando Herrero, vicepresidente de Adicae (asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros).
Un segundo condicionante es el capital que queda pendiente de amortizar en la hipoteca del vendedor, y su plazo. “Si hace poco tiempo que se constituyó esa hipoteca y tiene un importe alto hay muchas probabilidades de que interese, pero si ya está muy amortizado el crédito y no cubre sus necesidades de financiación igual no le resulta rentable quedarse con él, porque si amplía plazo o cantidad incurrirá en gastos registrales e impuestos”, añade Herrero.
Fuentes del negocio hipotecario de Banesto puntualizan, no obstante, que hay algunas novaciones (modificación de plazo o de tipo de interés) que generan muy pocos costes adicionales “de modo que también en estos casos interesa no desechar la opción de entrada y hacer números”. Pero que éstos cuadren o no también depende de la actitud que adopte la entidad financiera que concedió la hipoteca, gestiones que siempre es conveniente consultar con un gabinete de abogados expertos en el tema.
Menores costes notariales. Al margen de estas cautelas, los notarios coinciden en que la subrogación de hipoteca entre particulares puede ser una opción ventajosa desde el punto de vista de costes. “Te ahorras el pago del impuesto de AJD porque no se hace una escritura independiente de la hipoteca, sino que la subrogación de ésta se incluye en la escritura de la compraventa como parte del precio”, comenta José Alberto Marín, presidente de Foro Notarial. Joaquín Delibes agrega que a este ahorro hay que sumar una rebaja de aproximadamente el 60% en gastos notariales y registrales respecto a quien pide una hipoteca nueva, a pesar de que la escritura de compraventa con subrogación cuesta algo más que la de una compraventa normal. Recalca, no obstante, que estos gastos aumentan si la subrogación va acompañada de la necesidad de avalistas o de modificaciones en las condiciones iniciales del préstamo. Por tanto, que la operación interese o no desde el punto de vista económico tiene mucho que ver –si las condiciones del préstamo son similares a las que hay en el mercado–, con que la comisión de subrogación que aplique el banco no “se coma” el ahorro en gastos e impuestos.